양도소득세: 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제·다주택 중과 (2026년 6월 기준)

최종 업데이트: 2026-06-11 · 세제

핵심 요약

• 1세대 1주택 비과세: 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세, 12억원 초과분에 대해서만 과세(전면 배제 아님). 한도는 종전 9억원에서 12억원으로 상향되어 2021년 12월 8일 양도분부터 적용되며 현행 유지.
• 보유·거주 요건: 1주택을 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다.
• 장기보유특별공제(장특공제): 1세대 1주택 특례는 보유·거주 합산 최대 80%(보유 연 4%·최대 40% + 거주 연 4%·최대 40%), 일반 부동산은 최대 30%(보유 3년부터 연 2%, 15년 30%). 단, 다주택 중과세율이 적용되는 양도는 장특공제가 배제됩니다.
• 단기 양도세율: 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상은 기본세율 6~45%.
• ★최근 핵심 변경: 다주택자 양도세 중과 한시배제가 2026년 5월 9일자로 종료되어, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 중과가 연장 없이 재적용되고 있습니다. 본 문서 기준(2026년 6월) 현재 "중과 한시배제"는 더 이상 유효하지 않습니다.

현행 제도

1세대 1주택 비과세 (양도가액 12억 한도)

• 거주자인 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 경우, 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세입니다.
• 양도가액이 12억원을 초과하면 전체가 과세되는 것이 아니라, 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다(고가주택 과세).
• 계산구조: 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) / 양도가액.
• 한도 연혁: 종전 9억원 → 12억원으로 상향, 2021년 12월 8일 양도분부터 적용. 이후 2024~2026년 추가 상향·변경은 확인되지 않았으며 현행 유지.

보유·거주 요건 (비과세)

• 기본 요건: 거주자인 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유.
• 거주요건 추가: 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 거주 요건이 추가로 붙습니다.
• 적용 기준일: 2017년 8월 3일 이후 취득하고 취득 당시 조정대상지역이었다면, 이후 그 지역이 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 거주 요건은 유지됩니다(거주요건 판단은 취득 당시 기준). 2017년 8월 2일(당일 포함) 이전 취득분은 거주요건 대상이 아닙니다.

장기보유특별공제

• 일반 부동산(주택 포함, 1세대1주택 외): 보유 3년 이상부터 적용되며, 보유기간 1년당 연 2%씩 증가하여 최대 30%(15년 이상).
• 1세대 1주택 특례: 보유기간 공제 + 거주기간 공제를 합산하여 최대 80%. 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%) 구조이며, 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 요건을 충족할 때 적용됩니다. (예: 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상 = 40% + 40% = 80%). 거주 2년에 미달하면 일반(표1) 공제율이 적용됩니다.
• 중과 적용 시 배제: 조정대상지역 다주택 중과세율이 적용되는 양도에는 장기보유특별공제가 배제됩니다.

단기 양도세율 (보유기간별, 주택·조합원입주권 기준)

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 2년 미만: 60%
• 2년 이상: 기본세율 6~45%(누진) — 단 다주택 중과 대상이면 가산세율 적용.
• 미등기 양도자산: 70%
• 분양권: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%. 분양권은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 조정·비조정 지역 구분 없이 2년 이상 보유하더라도 60%가 적용됩니다(주택과 달리 기본세율로 내려가지 않음).
• 양도소득세에는 지방소득세(양도소득세액의 10%)가 별도로 부과됩니다.

기본세율표 (2023년 이후, 과세표준 기준)

| 과세표준 | 세율 |

|---|---|

| 1,400만원 이하 | 6% |

| 5,000만원 이하 | 15% |

| 8,800만원 이하 | 24% |

| 1.5억원 이하 | 35% |

| 3억원 이하 | 38% |

| 5억원 이하 | 40% |

| 10억원 이하 | 42% |

| 10억원 초과 | 45% |

최근 변경·신규 (다주택자 중과 한시배제 종료·재적용)

한시배제 종료 (2026년 5월 10일 재시행, 연장 없음)

• 한시배제 기간: 2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일(약 4년간 조정대상지역 다주택 양도에도 기본세율을 적용하고 장특공제를 허용).
• 종료·재적용 확정: 정부는 2026년 2월 12일 "유예 연장 없이 예정대로 5월 9일 종료"를 확정 발표했고, 이에 따라 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 중과가 연장 없이 재시행되고 있습니다. (보완방안은 기획재정부·국토교통부·금융위원회 관계부처 합동 발표.)

재적용되는 중과세율 (조정대상지역, 2년 이상 보유)

• 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
• 중과 적용 시 장기보유특별공제 배제.
• 최고 명목세율: 3주택 이상 = 45% + 30%p = 75%, 지방소득세(세액의 10%) 포함 시 최고 82.5% 수준.

보완방안 (계약일 기준 잔금일 유예) — 토지거래허가구역 관련

• 기한 산정 기준이 종전 잔금지급일에서 매매계약 체결일로 변경되어, 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결 + 계약금 지급 확인이 되면 중과를 배제하되, 잔금·등기는 정해진 기한 내 완료가 조건입니다.
• 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산): 계약 후 4개월 이내 양도(잔금·등기) 완료.
• 신규 조정대상지역(2025년 10월 16일 지정): 계약 후 6개월 이내 완료.
• 임대 중 주택 실거주의무 유예: 토지거래허가 대상 주택 중 기존 임대차계약이 체결된 경우 실거주 의무를 최초 임대차계약 종료일까지 유예하되, 상한은 2028년 2월 11일입니다.
• 세부 적용요건은 소득세법 시행령·부동산거래신고법 시행령 개정으로 시행됩니다(시행령 조문 세부 수치는 원문 재확인 권장).

적용 대상·시점

• 1세대 1주택 비과세(12억): 거주자인 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유한 경우. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역 주택(2017.8.3. 이후 취득)에 적용.
• 장특공제 최대 80% 특례: 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주를 충족한 1세대 1주택.
• 단기세율(70%/60%): 보유 2년 미만 주택·조합원입주권 양도(분양권은 1년 기준).
• 다주택 중과 재적용: 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 다주택자. 단, 2026.5.9.까지 계약·계약금 확인 시 4~6개월 잔금일 유예 보완방안이 한정 적용됩니다.

유의사항

• 중과 한시배제는 더 이상 유효하지 않습니다. 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 다주택자 양도는 중과세율 + 장특공제 배제가 원칙이므로, 양도 시점과 주택 소재지(조정대상지역 여부)를 반드시 확인해야 합니다.
• 조정대상지역 지정·해제 여부에 따라 거주요건과 중과 적용이 달라집니다. 취득 당시 기준(거주요건)과 양도 시점 기준(중과)을 구분해 확인하세요.
• 고가주택 비과세는 12억 초과분에만 과세되며 전액 비과세가 아닙니다.
• 보완방안(잔금일 유예·실거주의무 유예)은 토지거래허가구역 등 한정 조건이며, 계약·계약금·잔금·등기 기한 요건을 모두 충족해야 합니다. 개별 사안은 시행령 조문과 공식 안내로 확인이 필요합니다.

※ 본 문서는 2026년 6월 기준 공개 자료를 정리한 참고용이며, 정확한 적용은 원문·공식 자료로 확인하세요.

출처

• 양도소득세 개요 (과세대상·비과세) — 국세청 (2026)
• 양도소득세 기본정보 - 세율 (단기세율·다주택 중과·중과 한시배제 2022.5.10~2026.5.9) — 국세청 (2026)
• 양도소득세 기본정보 - 장기보유특별공제율 (일반 최대30%·1세대1주택 특례 보유 연4%+거주 연4% 최대80%) — 국세청 (2026)
• 양도소득세 세액계산요령 (고가주택 12억 초과분 과세 산식) — 국세청 (2026)
• '다주택자 양도세 중과' 유예 5월 9일 종료…잔금일 최장 6개월 유예 (기획재정부·국토교통부·금융위 합동) — 대한민국 정책브리핑 (2026-02-12)
• 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 — 대한민국 정책브리핑 (2026)
• 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 부활 (연장 없이 종료, 2주택+20%p·3주택+30%p) — 소셜포커스 (2026)
• 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 뭐가 달라져요? (실거주의무 유예 상한 2028.2.11) — 토스뱅크 (2026)
• 조정대상지역 1세대1주택 양도소득 장기보유특별공제 정리 (보유 연4%+거주 연4% 최대80%) — 세무회계사무소 해온 (2025)
• 1주택 양도세 비과세 9억→12억, 12월 8일 잔금부터 시행 (2021.12.8 양도분) — 남도일보 (2021)
• [[1세대1주택 비과세 - 거주요건] 실거주 2년 (2017.8.3. 이후 조정대상지역 취득)](https://taxly.kr/post/902) — TAXLY (2024)
• 분양권 양도소득세, 보유해도 세율은 낮아지지 않는다 (1년이상 60%) — heumtax (2026)
• 다주택소유자라면 알고 있어야 할 세금에 관한 지식 — 삼일PwC (2026)