주택 취득세 완전정리 — 표준세율·다주택 중과(8·12%)·생애최초 감면·일시적 2주택·조정대상지역 (2026년 6월 기준)

최종 업데이트: 2026-06-11 · 세제

핵심 요약

• 1주택(개인) 유상취득 표준세율은 가격에 따라 6억원 이하 1%, 6억~9억 누진(약 1~3%), 9억 초과 3%입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해져 실제 부담은 본세보다 조금 높습니다.
• 다주택자·법인 중과는 2026년 6월 기준 그대로 유지됩니다. 조정대상지역에서 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 중과 완화는 검토·논의 단계로 아직 입법되지 않았습니다.
• 생애최초 주택 취득세 감면(최대 200만원, 소형주택 특례 최대 300만원)은 2028년 말까지 연장되었고, 대신 3개월 내 전입·3년 거주 요건이 신설되어 갭투자는 배제됩니다.
• 일시적 2주택은 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분하면 중과를 피하고 기본세율을 적용받습니다(2026년 현행 유지).
• 2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역(및 투기과열지구)이 서울 전역(25개 자치구)과 경기 12곳으로 대폭 확대되어, 해당 지역에서 다주택 취득 시 8·12% 중과 대상이 크게 늘었습니다.

현행 제도

1) 표준세율 (개인의 유상취득·1주택)

| 취득가액 | 취득세 본세 |

|---|---|

| 6억원 이하 | 1% |

| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 누진(구간선형, 약 1~3%) |

| 9억원 초과 | 3% |

• 6억~9억 구간은 산식 (취득가액 × 2 / 3억 − 3) × 1/100으로 계산하며, 6억원에서 약 1%, 9억원에서 3%로 연속적으로 올라갑니다.
• 무상취득(증여)은 표준세율 3.5%이며, 조정대상지역 소재 + 시가표준액(공시가격) 3억원 이상이면 12% 중과가 별도로 적용됩니다.
• 부가세(추가 세금): 취득세 본세에 더해 지방교육세(취득세 표준세율 × 50% × 20%)가 붙고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세가 부과됩니다. 따라서 실제 실효세율은 본세에 부가세를 합산한 값입니다.

2) 다주택자·법인 중과세율 (8% / 12%) — 현행 유지

| 구분 | 2주택 | 3주택 | 4주택 이상 |

|---|---|---|---|

| 조정대상지역 | 8% | 12% | 12% |

| 비조정대상지역 | 기본세율(1~3%) | 8% | 12% |

| 법인 | 12% (주택 취득) | 12% | 12% |

• 본세 8%·12%에 지방교육세·농어촌특별세가 가산되면 실효세율은 더 높아집니다(자료상 8%는 약 8.4%, 12%는 약 13.4% 수준).

3) 일시적 2주택 — 처분기한 3년

• 1주택 보유자가 신규주택을 취득한 경우, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 처분하면 중과(조정대상 2주택 8%)를 적용받지 않고 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.
• 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우에도 지역과 무관하게 동일하게 3년이 적용됩니다(종전 조정대상 2년에서 3년으로 완화·일원화).
• 적용 기준: 2023년 1월 12일 이후 종전주택 처분분부터이며, 2026년 6월 현재 3년 처분기한이 유지되고 있습니다.

최근 변경·신규

1) 생애최초 주택 취득세 감면 — 연장 + 요건 강화 (2025년 개편, 2026년 적용)

• 감면 한도 최대 200만원: 본인 거주 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 생애 최초로 유상취득하는 경우, 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제, 200만원 초과면 200만원을 공제합니다.
• 소형주택 특례 최대 300만원: 2025년부터 소형주택(아파트 제외, 전용 60㎡ 이하 공동주택·도시형생활주택·다가구 등) 구입자는 한도가 300만원으로 확대됩니다(세부 면적·가액 요건은 지방세특례제한법·관할 시·군·구 확인 권장).
• 거주요건 신설(강화): 본인 거주 목적만 적용. 취득일로부터 3개월 이내 전입신고 + 최소 3년 계속 거주가 필요하며, 3년 내 매각·증여·임대 등 거주 외 용도로 사용하면 감면이 추징됩니다. 이를 통해 갭투자는 배제됩니다.
• 일몰 연장: 2028년 12월 31일까지 (2025년 지방세특례제한법 개정).
• 본인·배우자 모두 무주택 이력 + 매매(유상) 취득 요건을 충족해야 합니다.

2) 조정대상지역·투기과열지구 대폭 확대 — 2025년 10월 15일 대책 (중과 영향 큼)

• 기존에는 강남·서초·송파·용산구 4개 구만 지정되어 있었습니다.
• 2025년 10월 15일 대책으로 기존 4개 구를 유지하고, 서울 나머지 21개 자치구 전체(서울 25개 자치구 전역)와 경기 12곳을 신규로 투기과열지구·조정대상지역으로 지정했습니다.

- 경기 12곳: 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지).

• 효력 시점은 공고일인 2025년 10월 15일(토지거래허가구역은 5일 후인 10월 20일부터)입니다. 조정대상지역 확대로 해당 지역에서 다주택 취득 시 8·12% 중과 적용 대상이 크게 늘었습니다.
• 조정대상지역 지정에 따른 취득세 중과는 통상 지정 효력 발생일(공고일)을 기준으로 적용되나, 개별 사안의 정확한 적용 시점은 고시문으로 확인하는 것이 안전합니다.

3) 지방 저가주택 중과 배제 기준 완화 — 2025년 시행 (영구, 한시 아님)

• 중과세율(8·12%) 배제 대상 저가주택의 공시가격(시가표준액) 기준이 1억원에서 2억원으로 상향되었습니다.
• 적용 지역은 비수도권(수도권정비계획법상 수도권=서울·인천·경기 제외, 광역시 포함, 단 정비구역·빈집정비사업 구역 제외)입니다.
• 시행: 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 적용됩니다.
• 해당 저가주택은 취득 시 중과가 배제(기본세율 적용)되고, 이후 다른 주택을 취득할 때 주택 수 산정에서도 제외됩니다.

4) 2026년 신규·한시 취득세 감면 (2026년 지방세제 개편)

• 지방 미분양 아파트: 전용 85㎡ 이하 + 취득가 6억원 이하 아파트를 취득하는 개인에게 취득세 최대 50% 감면 + 다주택 중과 제외(1년 한시).
• 출산·양육 주택: 취득세 감면(100%, 한도 500만원) 연장.
• 인구감소지역 빈집 철거 후 신축: 취득세 최대 50%(한도 150만원) 감면.

5) 다주택 중과(8·12%) 완화 — 검토·논의 단계, 미입법

• 정부가 다주택자 취득세 중과(8·12%) 완화를 검토했다는 보도(2025년 10월)가 있으나, 입법으로 확정된 사실은 확인되지 않았습니다.
• 과거 윤석열 정부가 추진했던 2주택 기본세율화, 3주택 4~6%, 4주택 이상 및 법인 6%로의 인하안은 국회에서 불발되었습니다.
• 향후 입법 동향은 별도 확인이 필요합니다(2026년 6월 기준, 변동 가능).

적용 대상·시점

• 표준세율·다주택 중과(8·12%): 2026년 6월 기준 현행 유지(별도 일몰 없음). 조정대상지역 여부와 보유 주택 수에 따라 적용 세율이 달라집니다.
• 일시적 2주택 3년 처분기한: 2023년 1월 12일 이후 종전주택 처분분부터 적용, 2026년 현재 유지.
• 지방 저가주택 중과 배제(공시 2억): 2025년 1월 2일 이후 취득분부터.
• 생애최초 감면 연장·요건 강화: 2028년 12월 31일까지 연장(2025년 개편), 3개월 내 전입·3년 거주 요건 적용.
• 조정대상지역 확대: 2025년 10월 15일 공고일 효력(토지거래허가구역은 10월 20일).
• 지방 미분양 아파트 감면: 1년 한시(2026년 지방세제 개편).

유의사항

• 취득세 실제 부담액은 본세뿐 아니라 지방교육세·농어촌특별세까지 합산해 계산해야 하므로, 표의 본세율만으로 단정하지 마세요.
• 다주택 중과 완화는 아직 입법되지 않았습니다. 보도된 검토 내용을 적용 가능한 제도로 오인하지 않도록 주의하고, 최신 입법 동향을 별도 확인하세요(2026년 6월 기준, 변동 가능).
• 조정대상지역 지정 여부는 취득세 중과를 결정하는 핵심 변수입니다. 2025년 10월 확대로 서울 전역과 경기 상당수가 포함되었으므로, 취득 직전 국토교통부의 최신 지정 현황을 반드시 확인하세요.
• 양도소득세의 다주택 중과 한시 배제 등은 취득세와 별개 제도이므로 혼동하지 마세요. 본 문서는 취득세에 한정한 정리입니다.
• 생애최초 감면은 3개월 내 전입·3년 거주 요건을 어기면 감면이 추징될 수 있으니, 거주 계획을 충분히 확인하세요.
• 일시적 2주택의 처분기한, 저가주택 공시가격 기준, 면적·가액 요건 등은 개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 실제 신고 전 관할 시·군·구 세무부서나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

※ 본 문서는 2026년 6월 기준 공개 자료를 정리한 참고용이며, 정확한 적용은 원문·공식 자료로 확인하세요.

출처

• 지방 저가주택 취득세 중과 기준 완화 1억→2억 — 대한민국 정책브리핑(행정안전부) (2025)
• 일시적 2주택자, 주택처분기한 2년→3년으로 늘린다 — 대한민국 정책브리핑(기재부·행안부) (2023-01-12)
• 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 (10.15 대책) — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) (2025-10-15)
• 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황 — 국토교통부 (2026)
• 다주택자 취득세 중과, 세율부터 중과 배제까지 정리 — 택스고(세무 정보) (2026)
• 다주택소유자가 알아야 할 세금 지식 (취득세 중과) — 삼일PwC (2025)
• 26년 생애최초 주택 취득세 감면 혜택 총정리 — 뱅크샐러드 (2026)
• ['생애최초 주택' 구입시 취득세 감면 연장[2025년 지방세제 개편]](https://www.asiae.co.kr/article/2025082811111574443) — 아시아경제 (2025-08-28)
• 생애 최초 주택 '취득세' 감경 오는 2028년까지 연장 — 네이트/언론 (2025-10-23)
• 2026년부터 달라지는 지방세제 (취득세 개편) — 한국세정신문 (2026)
• 일시적 2주택자 종전주택 처분기한 2년에서 3년으로 연장 — 일간NTN (2023)
• 정부, 다주택자 최대 12% 취득세 중과 완화도 검토한다 — 아시아경제 (2025-10-29)
• 지방세법 (취득세 세율 조문) — 국가법령정보센터 (2026)
• 지방세특례제한법 (생애최초 감면 등) — 국가법령정보센터 (2025)