전세사기 방지·피해자 지원과 전세보증금 반환보증(HUG) 가입 요건

최종 업데이트: 2026-06-11 · 임대차

핵심 요약

• 전세사기 피해자 지원의 근거 법률은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」으로, 2023년 6월 1일 시행된 한시법입니다. 2025년 4~5월 개정으로 피해자 결정 신청 기한이 2027년 5월 31일까지 2년 연장되었습니다.
• 피해자 지원은 LH의 피해주택 매입과 경매차익 임대료 지원(최장 20년 거주), 2026년 4월 통과된 최소보장제·선지급 후정산 제도를 통해 단계적으로 강화되고 있습니다.
• 전세보증금 반환보증(HUG) 가입 요건은 전세가율 90% 이하·공시가격 적용비율 140%를 적용해 "공시가격의 126%까지"만 가입할 수 있도록 강화되었으며, 2026년 6월 기준 이 '126% 룰'이 그대로 유지되고 있습니다.
• 더 강화된 '112% 룰'은 논의만 진행되었을 뿐 2026년 6월 기준 확정·시행되지 않았습니다.

현행 제도

전세사기 특별법(한시법)의 기본 골격

• 정식 명칭은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이며, 2023년 6월 1일 시행된 2년 한시법입니다.
• 2025년 개정(국회 본회의 2025년 5월 1일 통과)으로 피해자 결정 신청 기한이 기존 2025년 5월 31일에서 2027년 5월 31일로 2년 연장되었습니다.
• 한시법 특성상 적용 대상은 2025년 5월 31일까지 최초 임대차계약을 체결한 임차인까지로 한정되며, 2025년 6월 1일 이후 신규 계약자는 제외됩니다.

피해자 인정 범위·보증금 한도

• 보증금 한도는 임차보증금 5억 원 이하가 원칙이며, 전세사기피해지원위원회 결정에 따라 예외적으로 최대 7억 원까지 인정될 수 있습니다.
• 임차주택의 면적 제한(기존 85㎡ 이하)은 폐지되었습니다.
• 대항력 없는 이중계약 사기 피해자 등도 인정 범위에 포함됩니다.

LH 피해주택 매입·경매차익 지원 (2024년 11월 11일 시행)

• 2024년 8월 28일 국회 본회의를 통과해 2024년 11월 11일부터 시행되었습니다.
• 경매차익(LH 감정가에서 낙찰가액을 뺀 금액)을 임대료로 지원하여, 피해 임차인은 최장 10년간 무상거주하고 이후 시세의 30~50% 수준 임대료로 최장 10년을 추가로 거주(합산 최장 20년)할 수 있습니다.
• 임대료 지원 후 남는 경매차익은 피해 임차인의 퇴거 시점에 지급됩니다.
• 매입 대상은 기존 다가구·공동주택·주거용 오피스텔·도시형생활주택(85㎡ 이하) 한정에서, 주택유형·면적 제한 없이 전체 피해주택으로 확대되었습니다. 위반건축물, 신탁사기 피해주택, 선순위 임차인 피해주택까지 포함됩니다.
• 매입 신청 기한은 피해자 결정일부터 3년 이내입니다.
• 시행 전 LH가 이미 매입을 완료한 주택에도 소급 적용되며, 위반건축물 사유로 매입 불가 통보를 받았던 피해자도 재신청할 수 있습니다.

예방 인프라 — 악성임대인 명단 공개

• 국토교통부와 HUG가 2023년 12월 27일 악성임대인 명단을 최초로 공개했습니다(최초 공개 인원은 소수, 이후 분기별 확대).
• 공개 대상 기준은 "과거 3년간 2회 이상 보증금 미반환 + 채무액 총 2억 원 이상"입니다.
• 성명·나이·주소·채무액을 국토부 누리집, 안심전세포털, 안심전세앱에서 누구나 조회할 수 있습니다.
• 2024년 6월 기준 명단에는 127명이 공개되었으며(보도 시점에 따라 126명으로도 집계), 평균 미반환 보증금은 약 18억 9,000만 원이었습니다.

최근 변경·신규

2026년 4월 개정 — 최소보장제·선지급 후정산 (본회의 통과)

• 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 개정안으로, 다음 내용을 담고 있습니다.
• 최소보장제 도입: 경·공매 종료 후 피해자가 실제 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 그 차액을 재정으로 보전합니다. 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용됩니다.
• 선지급·후정산: 신탁사기 등 무권(무권리)계약 피해자에게는 경매 종료 전이라도 최소보장금의 일부 또는 전부를 선지급한 뒤 국가가 최종 정산합니다.
• 그 밖에 LH 직접 매입권한 강화, 경·공매 유예·정지 신청권 신설, 전세사기피해지원센터의 계약 전 권리관계 분석·안전계약 컨설팅, 임대인 파산 시에도 임차보증금 반환청구권 유지 등이 포함됩니다.
• 시행일은 제도별로 분리됩니다. 매입절차 개선·예방 제도는 공포 즉시 시행되고, 최소보장제·선지급 제도는 공포 후 6개월 시점에 시행됩니다. 다만 정확한 공포일과 그에 따른 시행일은 (2026년 6월 기준, 변동 가능) 별도 확인이 필요합니다.
• 재원으로 정부는 2026년 제1회 추가경정예산으로 약 279억 원을 확보했습니다.

피해 현황(누적)

• 위원회 최종 결정 누적 건수는 2026년 5월 6일 기준 38,503건이었고, 5월 한 달간 1,609건을 심의해 618건을 추가 인정하면서 2026년 6월 8일(6월 9일 보도) 기준 약 39,121건(누계)으로 3만 9천 건을 넘어섰습니다.
• LH 피해주택 매입은 2026년 5월 26일 기준 누적 9,033호로 9천 호를 돌파했습니다(2026년 4월 28일 기준 8,357가구에서 증가).

적용 대상·시점

전세보증금 반환보증(HUG) 가입 요건 — 전세가율·공시가격 기준

• 전세가율(담보인정비율) 기준이 100%에서 90% 이하로 강화되었습니다.
• 주택가격 산정 시 공시가격 적용비율이 150%에서 140%로 하향되었습니다.
• 그 결과 "공시가격의 126%까지만" 가입할 수 있는 '126% 룰'이 적용됩니다(공시가 적용비율 140% × 전세가율 90% = 126%).
• 시행 시점은 신규 보증이 2023년 5월 1일부터이며, 갱신 보증은 2024년 1월 1일부터 강화된 기준이 적용됩니다(그 전까지는 기존 기준 적용).
• 주택가격 산정 순위도 개선되어, 빌라 등은 감정평가액을 최우선 적용하던 방식을 폐지하고 KB시세·부동산테크·공시가격 등의 후순위로만 감정평가액을 활용합니다.
• 2026년 6월 기준 126% 룰은 현행 그대로 유지되고 있습니다. 예를 들어 공시가 3억 원 주택은 임차보증금과 선순위채권의 합계가 3.78억 원을 초과하면 가입이 불가합니다.

단독·다가구 등 유형별 가입 요건(현행)

• 선순위 근저당 등이 주택가격의 60% 이내이고, 선순위채권과 전세보증금의 합계가 주택가격의 90%(다가구주택은 80%) 이하여야 가입할 수 있습니다. (개별 상품 약관의 세부 기준은 2026년 6월 기준, 변동 가능하며 확인이 필요합니다.)

보증료 지원사업 (2025년~ 현행)

• 대상: 유효한 반환보증(HUG/HF/SGI)에 가입한 임차보증금 3억 원 이하의 무주택 임차인입니다.
• 연소득 요건: 청년 5천만 원, 청년 외 6천만 원, 신혼부부 7.5천만 원 이하입니다.
• 지원액: 최대 40만 원 한도입니다. 청년·신혼부부는 기 납부 보증료 전액(한도 40만 원), 청년 외는 기 납부 보증료의 90%(한도 40만 원)를 지원합니다. 2025년 3월 30일 이전 가입건은 최대 30만 원 한도가 적용됩니다.
• 신청처: 정부24, 안심전세포털, 관할 지자체(구청 등)입니다.

유의사항

• 더 강화된 '112% 룰'(공시가 적용비율 140% × 전세가율 80% = 112%)은 보도를 통해 검토설이 제기되었으나, HUG가 2024년 12월 9일 "현 시점에선 전세보증 담보인정비율 하향 시행을 검토하지 않는다"는 입장을 밝혔고, 2026년 6월 기준 확정·시행되지 않았습니다(현행은 126% 룰). 112% 적용 시 작년 체결된 전국 빌라 전세계약의 약 69%가 기존 보증금으로는 동일 조건 갱신 시 가입이 불가하다는 추산이 있었습니다.
• RTI(임대소득 대비 이자상환비율) 규제는 금융·주택 당국 차원의 검토 단계로 거론되었을 뿐, 2026년 6월 기준 확정·시행된 규제가 아닙니다(변동 가능).
• 전세사기 특별법은 한시법이므로 2025년 5월 31일까지 최초 임대차계약을 체결한 임차인까지만 적용되며, 피해자 결정 신청 기한은 2027년 5월 31일까지입니다. 신청 기한과 대상 요건을 반드시 확인하시기 바랍니다.
• 2026년 4월 개정안의 최소보장제·선지급 제도는 공포 후 6개월 시점에 시행되므로, 정확한 공포일과 시행일을 공식 자료로 확인해야 합니다.
• 보증금 한도(5억 원 원칙·예외적 7억 원) 적용과 유형별 보증 상품의 세부 약관은 변동 가능하므로 개별 상품 기준을 별도로 확인하시기 바랍니다.

※ 본 문서는 2026년 6월 기준 공개 자료를 정리한 참고용이며, 정확한 적용은 원문·공식 자료로 확인하세요.

출처

• 전세사기 피해자 결정 신청, '2027년 5월 말까지' 2년 연장 — 대한민국 정책브리핑 (2025-04)
• 전세사기 피해자 결정 신청 기한 2027년 5월까지 2년 연장 — 인천투데이 (2025-04)
• HUG 전세보증 강화… 이달부터 공시가 126%까지만 가입 — 매일일보 (2024-01)
• 전세보증금 반환보증 '126% 룰' 유지…집값 산정시 감정가 허용 — 경향신문 (2024-06-13)
• [전세보증 '126% 룰'…비아파트 전세시장 요동[주간 부동산 키워드]](https://news.nate.com/view/20250906n01938) — 네이트뉴스 (2025-09-06)
• [[참고] 전세사기 특별법 개정안 국회 본회의 통과 (보도자료)](https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156647728) — 국토교통부/대한민국 정책브리핑 (2024-08-28)
• [전세사기 피해자라면 반드시 확인해야 할 6가지 변화 [한경부동산밸류업센터]](https://www.hankyung.com/article/202604281391O) — 한국경제 (2026-04-28)
• 이슈분석) 국회 본회의 통과 전세사기특별법 개정이 갖는 의미 — 데일리연합 (2026-04)
• 전세사기 피해 618건 인정...피해자 3만9000명 넘어 — 파이낸셜뉴스 (2026-06-08)
• 전세사기 피해주택 매입 9천호 돌파… 누적 피해자 결정 3만 9천 건 — 사이드뷰 (2026-06)
• 전세사기 피해자 3만8503건 결정…LH 피해주택 매입 누적 8357가구 — 파이낸셜뉴스 (2026-05-06)
• HUG "현 시점에선 전세보증 담보인정비율 하향 검토 안 해" — 뉴시스 (2024-12-09)
• 112%룰 도입되면…빌라 69%는 전세보증 가입 불가 — 서울경제 (2024-11)
• 보증금 떼먹은 악성임대인 127명 명단 공개…최연소 26세 — 뉴시스 (2024-06-24)
• HUG, 악성임대인 127명 신상 '공개'…미반환 보증금 평균 19억원 — 뉴스1 (2024-06-24)
• 전세보증금반환보증 보증료 지원 (국토교통부) — 정부24 (2025)
• 전세보증금 반환보증 보증료 지원 (주거복지 사업) — 서울주거포털 (2025)
• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 — 국가법령정보센터
• 전세사기피해자 지원 특별법 해설서 — 찾기쉬운 생활법령정보
• LH, 전세사기 피해주택 경매차익 지원 개시 (보도자료) — 한국토지주택공사(LH) (2024-11-11)