임대차 2법과 전월세 신고제 — 2026년 6월 현황

최종 업데이트: 2026-06-11 · 임대차

핵심 요약

• 계약갱신요구권(2+2): 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신 임대차는 2년으로 보아 사실상 최대 4년(2+2년) 거주가 보장됩니다. 2026년 6월 현재 그대로 시행 중입니다.
• 전월세상한제(5%): 갱신 시 차임·보증금 증액은 약정액의 5%를 초과할 수 없습니다(신규 계약에는 미적용). 역시 현행 유지입니다.
• 전월세 신고제: 4년간(2021.6.1~2025.5.31) 운영되던 계도기간이 2025년 5월 31일 종료되어, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 미신고·지연신고 시 과태료가 정식 부과되고 있습니다. 2026년 6월 현재 본격 적용 중입니다.
• 2025년 상반기 거론되던 임대차 2법 개편(폐지, 2+1+1, 상한율 10% 등)은 정권 교체 국면을 거치며 사실상 무산·보류되었고, 새 정부는 임대차 3법 기조를 유지하며 공공임대 확대 쪽에 무게를 두고 있습니다. 전월세 신고제는 존치가 확정되었습니다.

현행 제도

1) 계약갱신요구권 ("2+2")

• 근거: 「주택임대차보호법」 제6조의3 (2020.7.31 시행).
• 임차인은 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 따라서 최초 2년에 더해 갱신 2년, 즉 최대 4년 거주가 보장됩니다.
• 행사 기간: 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020.12.10 이후 체결·갱신된 계약 기준). 2020.12.10 이전 계약은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.
• 임대인의 갱신 거절 사유(주요): 임차인의 2기 차임 연체, 부정한 방법에 의한 임차, 무단 전대(轉貸), 고의·중과실에 의한 파손, 임대인 본인 또는 직계존속·비속의 실제 거주(실거주) 목적, 철거·재건축의 필요, 그 밖의 중대한 의무 위반 등입니다.
• 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임차인에 대해 손해배상 책임을 질 수 있습니다(법 제6조의3 제5·6항). (구체적 손해배상 산정 방식은 원문·전문가 확인 권장)

2) 전월세상한제 (5% 상한)

• 근거: 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권). 종전 시행령에 있던 상한율이 법으로 직접 규정되었습니다.
• 갱신 시 차임·보증금 증액은 약정한 차임·보증금의 5%(20분의 1)를 초과하지 못합니다.
• 지방자치단체(특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도)는 조례로 5% 범위 안에서 증액 상한을 달리 정할 수 있습니다(법 제7조 제2항). 즉 5%보다 낮게만 정할 수 있습니다. (지자체별 조례 적용 여부는 관할 지자체 확인 권장)
• 신규(최초) 계약에는 5% 상한이 적용되지 않으며, 갱신 시에만 적용됩니다. 1회 갱신으로 4년 계약이 끝난 뒤의 재계약(새 계약)에도 5% 상한은 적용되지 않습니다.

3) 전월세 신고제 (주택 임대차 계약 신고제)

• 근거: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 (2021년 6월 1일 시행).
• 신고 대상 지역: 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종시, 그리고 도(道)의 시(市) 지역.
• 신고 대상 금액: 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인 임대차 계약. 금액 변동이 없는 갱신계약은 신고에서 제외됩니다.
• 신고 기한·방법: 계약 체결일로부터 30일 이내, 임대인·임차인 공동 신고(부동산거래관리시스템 rtms.molit.go.kr 또는 관할 읍·면·동 행정복지센터).

최근 변경·신규

전월세 신고제 — 계도기간 종료, 과태료 정식 부과 개시

• 과태료를 부과하지 않던 계도기간이 4년간(2021.6.1~2025.5.31) 운영된 뒤 2025년 5월 31일 종료되었습니다.
• 이에 따라 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 미신고·지연신고 시 과태료가 정식 부과됩니다. 2026년 6월 현재 과태료 부과가 본격 적용 중입니다.
• 과태료 기준 변경:

- 단순 지연신고: 상한이 종전 최대 100만원에서 최대 30만원으로 인하되었습니다(지연 기간·금액에 따라 약 2만원~30만원).

- 거짓(허위)신고: 현행 최대 100만원 그대로 유지됩니다.

• 기준일은 "2025.6.1 이후 체결된 계약부터 부과 대상"(국토교통부)입니다. 다만 신고 기한이 계약일로부터 30일이고 행정 처리 기간이 더해지므로, 6월 체결분의 신고 기한(7월)이 지난 뒤 실제 첫 위반(과태료 발생)이 성립합니다. 이 때문에 일부 매체는 "실제 부과는 7월부터"로 표기하기도 하나 둘은 모순이 아닙니다.

임대차 2법 개편 논의 — 사실상 무산·보류

• 2025년 3월경 국토교통부가 국토연구원 연구용역·토론회 등을 통해 임대차 2법(계약갱신요구권·전월세상한제) 개편을 공식 공론화했습니다. 당시 거론된 안으로는 폐지, '2+1+1'로의 분할, 상한율 5%→10% 상향, 임대차특별지역 지정, 당사자 자율 합의 허용 등이 있었습니다.
• 그러나 이후 정권 교체 국면을 거치며 개편은 사실상 무산·보류되었고, 임대차 2법은 현행(2+2, 5%) 유지 기조로 정리되었습니다.
• 새 정부는 임대차 3법 기조를 유지하면서 직접적인 제도 변경보다는 공공임대 확대 등 공급 측 수단으로 임대시장 안정을 꾀하는 방향입니다(2026년 기준 다수 매체 정리).
• 전월세 신고제는 폐지론이 거론되던 다른 두 조항과 달리 존치가 확정되어 정식 시행 중입니다.

적용 대상·시점

• 계약갱신요구권·전월세상한제: 주택 임대차 계약 전반에 적용. 2026년 6월 현재 변경 없이 그대로 시행 중입니다.
• 전월세 신고제 신고 의무: 신고 대상 지역의, 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약. 계약 체결일로부터 30일 이내 신고.
• 과태료 부과 적용 시점: 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터. 그 이전 계약(계도기간 내)에 대해서는 과태료가 부과되지 않았습니다.

유의사항

• 계약갱신요구권의 행사 기간(만료 6개월 전~2개월 전, 구계약은 1개월 전)을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 기간을 지나면 갱신 요구가 어려울 수 있습니다.
• 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 경우, 이후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 청구가 가능할 수 있으므로 관련 정황을 확인해 두는 것이 좋습니다.
• 5% 상한은 갱신 계약에만 적용되며 신규 계약(및 4년 만료 후 재계약)에는 적용되지 않습니다. 또한 지자체 조례로 5%보다 낮은 상한이 정해질 수 있으니 관할 지자체 기준을 확인하세요.
• 전월세 신고는 임대인·임차인 공동 신고가 원칙이며, 한쪽이 신고하면 공동 신고로 인정되는 경우가 있으나 구체적 처리 방식은 신고 시스템·관할 행정복지센터에서 확인하세요. 신고 기한(30일)을 넘기면 과태료 대상이 될 수 있습니다.
• 임대차 2법 개편은 정책 환경에 따라 다시 논의될 가능성이 있으므로, 최신 동향은 별도 확인이 필요합니다(2026년 6월 기준, 변동 가능).

※ 본 문서는 2026년 6월 기준 공개 자료를 정리한 참고용이며, 정확한 적용은 원문·공식 자료로 확인하세요.

출처

• 과태료 계도기간 5월 31일 종료… '6월 1일 이후' 계약부터 부과, 지연신고 시 과태료 기준 최대 100만원에서 30만원으로 인하 (국토교통부 보도자료) — 국토교통부 (2025)
• 6월부터 '주택 임대계약 신고제' 본격 시행…실거래가 투명화 기대 (실제 과태료 부과 7월 적용) — 대한민국 정책브리핑 (2025-06)
• 전월세 신고제 계도기간 종료…7월부터 과태료 부과 본격 시행 — 이코노믹데일리 (2025-05-07)
• 전월세 단순 지연신고 과태료 깎아준다…최대 100만→30만원 — 서울경제 (2025)
• 전월세 단순 지연신고 땐 과태료 최대 100만→30만원 인하 — 세무사신문 (2025)
• 4년간 계도기간 종료…이달부터 전·월세 주택 임대차 계약 신고제 의무화 — 한국경제 (2025-06-10)
• 주택임대차 > 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) (찾기쉬운 생활법령정보) — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 (2026 (조회))
• 주택임대차 > 임대차계약의 갱신 (계약갱신요구권 행사기간) (찾기쉬운 생활법령정보) — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 (2026 (조회))
• 주택임대차 > 차임 또는 보증금의 증감청구 (5% 상한·지자체 조례) (찾기쉬운 생활법령정보) — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 (2026 (조회))
• '2+2년 계약갱신·5% 상한'…문답으로 살펴본 개정 임대차보호법 — 대한민국 정책브리핑 (2020)
• '임대차 2법' 5년 만에 사라지나…정부, 공론화 논의 본격화 — 경향신문 (2025-03-24)
• 멀어진 '임대차2법' 개편…전월세 신고제는 유예기간 종료 가닥 — 서울경제 (2025)
• 이재명 정부 부동산 정책: 2026년 기준 — 임대차 3법 기조 유지·공공임대 확대 — TEAM GO GETTER (2026)