규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 지정 현황과 규제 내용 — 2026년 6월 기준
최종 업데이트: 2026-06-11 · 기타
핵심 요약
- 2026년 6월 기준 규제지역 체계는 2025년 10월 15일 발표된 「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책) 으로 확정되어 그대로 유지되고 있습니다.
- 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '3중 규제지역' 입니다.
- 10·15 대책 이전에는 서울 강남·서초·송파·용산 4개 구만 규제지역이었으나, 서울 전역과 경기 12곳으로 대폭 확대되었습니다.
- 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료되어, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세율이 부활했습니다.
- 부산·대구·세종 등 지방은 규제지역에서 모두 해제된 상태가 유지되고 있습니다. (2026년 6월 기준)
현행 제도
규제지역은 주택 가격이 과도하게 오르거나 투기 우려가 큰 지역을 정부가 지정해 세금·대출·청약·정비사업 등을 더 강하게 규제하는 제도입니다. 단계별로 조정대상지역(주로 세제 중심)과, 그보다 강한 투기과열지구(대출·청약·정비사업 규제 추가)로 나뉩니다.
규제지역별 주요 규제 내용
조정대상지역 (세제 중심)
- 취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 이상 및 법인 12%
- 양도세 다주택 중과(2026년 5월 10일 부활) 및 장기보유특별공제 배제
- 종합부동산세 중과, 분양권 전매 시 단일세율 적용, 1순위 청약 자격 강화, 주택담보대출 시 거주의무 등 (구체 수치 일부는 보조출처 — 별도 확인 필요)
투기과열지구 (대출·청약·정비사업 규제 추가)
- 재건축 조합원 지위 양도 제한
- 재당첨 제한 강화
- 고가주택에 대한 대출 제한 등은 투기과열지구·규제지역부터 강하게 적용
최근 변경·신규 (시행일 명시)
(가) 2025년 10월 — 규제지역 대폭 확대 (가장 큰 변경)
- 10·15 대책으로 기존 4개 구(강남·서초·송파·용산)에서 서울 전역 + 경기 12곳으로 확대 지정되었습니다.
- 동시 지정된 조정대상지역·투기과열지구
- 서울 25개 전 자치구: 기존 4개 구는 유지, 나머지 21개 구는 신규 지정
- 경기 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시
- 효력 발생: 2025년 10월 16일(지정 공고 다음 날)부터
- 함께 지정된 토지거래허가구역 ('3중 규제')
- 대상: 서울 전역 + 경기 12개 지역의 아파트, 그리고 같은 단지 내 1개 동 이상 포함 연립·다세대주택
- 효력 기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 (이후 연장 여부는 추후 확인 필요)
- 관계부처 합동 발표: 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청
(나) 다주택자 양도세 중과 한시 배제 종료 — 2026년 5월 9일
- 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시 배제는 2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일까지 적용되며 1년씩 연장되어 왔습니다(직전 연장: 2025년 5월 9일 → 2026년 5월 9일).
- 정부는 추가 연장 없이 예정대로 종료해, 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율이 부활했습니다.
- 부활한 중과세율: 2주택 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 배제.
- 양도 시점은 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날 기준으로 판단합니다.
- 계약 기준 유예(보완조치): 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적 증빙으로 확인되면, 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)은 계약일로부터 4개월 내, 신규 지정 지역은 계약일로부터 6개월 내 양도 시 중과되지 않습니다.
(다) 금융규제 강화 (10·15 대책, 2026년 시행분 포함)
- 규제지역 15억원 초과 주택 주담대 한도 차등화: 15억 이하 6억원(현행 유지), 15억 초과~25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원
- 규제지역 LTV 40%(무주택), 유주택자는 원칙적으로 신규 주담대 금지(LTV 0%)
- 스트레스 DSR 금리 하한 1.5% → 3.0%(수도권 규제지역 주담대), 2025년 10월 16일 시행
- 1주택자 전세대출 신규 이자 DSR 반영(2025년 10월 29일~)
- 은행권 주담대 위험가중치 하한 15% → 20%, 당초 2026년 4월 예정에서 2026년 1월 조기 시행
- 경과규정: 2025년 10월 16일 이전 계약·대출신청 접수분은 종전 규정 적용
적용 대상·시점
- 공간적 적용 대상: 서울 25개 전 자치구 및 경기 12개 지역. 이들 지역은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 동시 적용됩니다.
- 규제지역 지정 효력: 2025년 10월 16일부터 (토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지)
- 양도세 중과 부활 시점: 2026년 5월 10일 양도분부터, 잔금일·등기접수일 중 빠른 날 기준으로 판단(단, 5월 9일까지 계약+계약금 입증 시 기존지역 4개월·신규지역 6개월 유예)
- 금융규제 시행 시점: 항목별로 2025년 10월 16일·10월 29일, 2026년 1월 등으로 상이 (위 '최근 변경·신규' 참조)
- 지방: 부산·대구·세종 등은 규제지역이 아닌 상태가 유지되고 있습니다. (2026년 6월 기준)
유의사항
- 2026년 1월 추가 규제지역 지정설(구리·부천·동탄·기흥·권선 추가, 토허제 일부 해제 등) 은 X(트위터)·Threads에 떠돈 미확인 루머(찌라시) 입니다. 국토교통부 공식 보도자료로 확인되지 않았으며, 2026년 6월 기준 공식 추가 지정 사실은 없습니다. (다만 규제 비켜난 인접지의 풍선효과를 우려하는 보도는 있어, 향후 추가 대책 가능성은 별도 모니터링 필요)
- 10·15 대책의 세제 합리화(취득세·양도세·종부세 세부 조정) 는 발표 시점에 "관계부처 T/F 검토 예정"으로만 명시되었습니다. 구체적 추가 세율 변경은 별도 확인이 필요합니다.
- 일부 블로그의 "LTV 50%" 등 수치는 출처 간 상충이 있어, 본 문서는 공식 기준(규제지역 무주택 40%, 유주택자 신규 주담대 금지)을 채택했습니다.
- 토지거래허가구역 효력은 2026년 12월 31일 종료 예정으로, 연장 여부는 추후 확인이 필요합니다.
- 조정대상지역 규제 내용 중 일부 구체 수치(거주의무, 종부세 세율 등)는 보조출처에 기반한 항목으로, 정확한 적용은 공식 자료 확인이 필요합니다.
※ 본 문서는 2026년 6월 기준 공개 자료를 정리한 참고용이며, 정확한 적용은 원문·공식 자료로 확인하세요.
출처
- 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 (정책뉴스) — 대한민국 정책브리핑 (2025-10-15)
- 규제지역 및 토지거래허가구역 서울 전역 및 경기 12개 지역 확대 지정 등 (보도자료) — 국토교통부 (2025-10-15)
- 주택시장 안정화 대책 - 부처 브리핑 — 대한민국 정책브리핑(국토교통부 등 관계부처 합동) (2025-10-15)
- 서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만 (정책뉴스) — 대한민국 정책브리핑 (2025-10-15)
- '다주택자 양도세 중과' 유예 5월 9일 종료…잔금일 최장 6개월 유예 (정책뉴스) — 대한민국 정책브리핑 (2026-04)
- 다주택자 양도소득세 중과, 5월 10일부터 시행 — 달라지는 점은? — KB의 생각 (2026-05)
- 10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용 및 향후 과제 (건설동향브리핑 1027호) — 한국건설산업연구원(CERIK) (2025-10-17)
- [[10·15 부동산대책] 규제지역 지정 현황](https://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=271870) — 한국세정신문 (2025-10)
- 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 (규제지역 현황) — 국토교통부 (2026)
- 조정대상지역 (2026년 최신 현황) — 부동산케이스노트(보조출처) (2026)
- [2026년 주목해야 할 부동산 규제는? [심형석의 부동산정석]](https://www.hankyung.com/article/202512242999Q) — 한국경제 (2025-12)