주택담보대출 규제 총정리 — LTV·DTI·DSR과 스트레스 DSR 단계별 시행 현황

최종 업데이트: 2026-06-11 · 대출

핵심 요약

주택담보대출(주담대) 한도는 크게 세 가지 규제로 결정됩니다.

• LTV(담보인정비율): 집값 대비 빌릴 수 있는 비율. 규제지역은 일반 무주택자 기준 40%, 비규제지역은 70%.
• DTI(총부채상환비율): 소득 대비 연간 원리금 부담 비율.
• DSR(총부채원리금상환비율): 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득으로 나눈 비율. 현재 은행권 40%, 제2금융권 50% 적용.

여기에 더해 금리 상승 위험에 대비한 스트레스 DSR 제도가 단계적으로 시행 중입니다. 2025년 7월 1일부터 3단계(전 업권·사실상 모든 가계대출)가 전국 시행됐고, 2025년 10월 10.15 대책으로 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리가 (2단계 실효 기준 1.2%에서) 3.0%로 올랐습니다. 지방(비수도권)은 한시적으로 2단계가 유예 중이며, 2026년 하반기(7월 이후) 운영방향은 2026년 6월 중 금융위 발표 예정으로 아직 확정되지 않았습니다.

2025년 6.27 대책(2025.6.28 시행)과 10.15 대책(2025.10.16 시행)을 거치며 수도권·규제지역 규제가 대폭 강화된 점이 가장 큰 변화입니다.

현행 제도

LTV (담보인정비율)

규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 2025년 10월 15일 대폭 확대되어 서울 전역 + 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 포함됩니다.

| 차주 구분 | 규제지역 LTV | 비규제지역 LTV |

|---|---|---|

| 일반(무주택) | 40% | 70% |

| 생애최초 | 70% (전입의무 6개월) | 70% |

| 서민·실수요자(부부합산 소득 9천만원 이하·8억 이하 주택·무주택) | 60% | 70% |

| 2주택 이상 보유자 추가구입 | 0% (사실상 금지) | — |

| 처분조건부 1주택(6개월 내 처분) | 50% | 70% |

DTI (총부채상환비율)

• 투기과열지구·투기지역 40%, 조정대상지역 50%, 비규제지역·생애최초·서민실수요자 60%가 기본 골격입니다.
• 다만 현재는 차주단위 DSR(은행권 40%)이 사실상 한도를 결정하는 주된 잣대로 작동하며, DTI는 지구 종류별로 차등 적용됩니다.

DSR (총부채원리금상환비율, 차주단위)

• 은행권 40%, 제2금융권 50% 적용(현행).
• 차주단위 DSR에 아래의 스트레스 DSR이 결합되어 함께 적용됩니다.

스트레스 DSR이란

변동·혼합·주기형 금리 대출을 받는 차주에게 향후 금리 상승 위험을 반영해 DSR을 계산할 때 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 산출하는 제도입니다. 실제로 내는 대출금리가 오르는 것이 아니라, 한도 계산용 금리라는 점이 핵심입니다. 스트레스 금리가 높을수록 빌릴 수 있는 한도가 줄어듭니다.

스트레스 금리는 기본 스트레스 금리(1.5%) × 단계별 적용비율로 산출됩니다. 따라서 단계별로 표기되는 수치가 달라 보여도 사실상 같은 값을 다르게 표현한 것입니다(예: 2단계 = 1.5% × 50% = 실효 0.75%).

| 단계 | 시행기간 | 적용 스트레스 금리(실효) | 기본금리×적용비율 | 적용 대상 |

|---|---|---|---|---|

| 1단계 | 2024.2.26 ~ 2024.8.31 | 0.38% | 1.5% × 25% | 은행권 주담대만 |

| 2단계 | 2024.9.1 ~ 2025.6.30 | 0.75% (은행 수도권 주담대는 80% 적용분 1.2%) | 1.5% × 50% (수도권 주담대 80%) | 은행권 주담대+신용대출 / 2금융권 주담대 |

| 3단계 | 2025.7.1 ~ (현행) | 1.5% (수도권·규제지역 주담대는 3.0%), 지방 주담대는 한시 2단계(실효 0.75%) | 1.5% × 100% (지방 주담대는 2단계 50%) | 전 업권·사실상 모든 가계대출 |

• 3단계 시행일: 2025년 7월 1일. 전 업권의 주담대·신용대출·기타대출에 적용됩니다.
• 신용대출은 잔액 1억원 초과 시에만 스트레스 금리가 부과됩니다.

최근 변경·신규 (시행일 명시)

6.27 대책 — 가계부채 관리 강화 (2025.6.28 시행)

• 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 최대한도 6억원 제한(LTV·DTI·DSR과 별개의 절대 상한). 중도금대출은 제외.
• 생애최초 LTV를 종전 80%에서 수도권·규제지역 70%로 인하 + 6개월 전입의무 신설.
• 2주택 이상 보유자 추가구입 시 LTV 0%(사실상 금지).
• 주담대 만기 최장 30년 제한, 생활안정자금 목적 주담대 1억원 한도, 신용대출 한도를 연소득 이내로 제한.
• 적용 범위는 수도권(서울·경기·인천)·규제지역.

스트레스 DSR 3단계 전국 시행 (2025.7.1)

• 기본 스트레스 금리 1.5%, 적용비율 100%, 전 가계대출 대상으로 확대.
• 경과조치: 2025년 6월 30일까지 입주자모집공고된 집단대출, 매매계약이 체결된 일반 주담대는 종전(2단계) 규정 적용.

10.15 대책 — 주택시장 안정화 (2025.10.16 시행)

• 규제지역 대폭 확대(서울 전역 + 경기 12곳).
• 규제지역 LTV를 종전 70%에서 40%로 강화.
• 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리를 최소 3.0%로 상향.
• 주택가격 구간별 주담대 한도 차등화(수도권·규제지역):

| 주택 시가 | 주담대 한도 |

|---|---|

| 15억원 이하 | 6억원 |

| 15억 초과 ~ 25억 이하 | 4억원 |

| 25억 초과 | 2억원 |

• 효과 예시: 연소득 1억원 차주의 수도권 변동금리 주담대 한도가 약 5.87억원에서 약 5.01억원으로 약 14.7% 감소(금융위 발표 예시).

전세대출·기타 (10.15 대책 후속)

• 1주택자 전세대출 이자상환분 DSR 반영(수도권·규제지역 임차 전세대출, 원금은 미반영·이자상환분만 반영), 2025.10.29 시행.
• 투기과열·투기지역 내 시가 3억원 초과 아파트 취득 시 전세대출 회수(소유권 이전 등기 완료일 기준), 실수요 예외 있음.
• 은행 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향, 당초 2026년 4월 예정이었으나 2026.1.1로 조기 시행.

지방(비수도권) 한시 유예 — 변경 이력

• 3단계 전국 시행 시 지방(서울·경기·인천 제외) 주담대는 2단계(실효 0.75% = 기본금리 1.5% × 적용비율 50%)를 유지하기로 하여 당초 2025년 12월 31일까지 유예.
• 이후 2026.1.1 ~ 2026.6.30까지 6개월 추가 연장(2단계 유지).
• 2026년 하반기(7월 이후) 운영방향은 2026년 6월 중 금융위원회 발표 예정이며, 3단계 적용 또는 추가 유예 여부가 아직 확정되지 않았습니다(2026년 6월 기준, 미발표). 금융감독원 시뮬레이션 등을 거쳐 결정될 예정입니다.
• 참고: 지방 2단계의 "0.75%"와 "1.5%·50%" 표기는 모순이 아니라 동일한 값의 다른 표현입니다(기본 스트레스 금리 1.5% × 적용비율 50% = 실효 0.75%). 실제 고시값은 은행연합회 반기 고시로 갱신됩니다.

적용 대상·시점

• LTV·DTI·DSR: 모든 주택담보대출 차주에게 상시 적용. 규제지역 여부와 주택 보유 수, 소득·주택가격 요건에 따라 한도가 달라집니다.
• 스트레스 DSR 3단계: 2025년 7월 1일 이후 신규 취급되는 전 업권 가계대출(주담대·신용대출·기타대출). 단 신용대출은 잔액 1억원 초과 시에만 부과.
• 수도권·규제지역 스트레스 금리 3.0%: 2025년 10월 16일 이후 해당 지역 주담대.
• 지방 한시 유예(2단계 유지): 2026년 6월 30일까지 적용 예정이며, 이후 적용 방식은 2026년 6월 중 발표될 운영방향에 따릅니다(미확정).
• 경과조치 대상(2025.6.30 이전 입주자모집공고 집단대출, 매매계약 체결 주담대): 종전 2단계 규정 적용.

유의사항

• 본인의 한도는 LTV(담보 기준), DTI·DSR(소득 기준), 그리고 6.27·10.15 대책의 금액 절대상한(6/4/2억원) 중 가장 낮은 값으로 결정됩니다. 어느 한 규제만으로 한도가 정해지지 않습니다.
• 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 실제 대출이자가 아니라 한도 계산에만 쓰이는 가산금리입니다. 고정금리 대출은 스트레스 금리 영향이 적습니다.
• 규제지역 지정·해제는 수시로 바뀝니다. 본인 주택의 소재지가 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)인지 반드시 최신 고시로 확인하세요.
• 지방 비수도권 차주는 2026년 하반기(7월 이후) 스트레스 DSR 적용 방식이 확정되지 않았으므로, 2026년 7월 이후 대출 계획이 있다면 금융위 발표를 확인한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.
• 은행연합회 반기 고시(스트레스 금리 고시값)는 정기적으로 갱신되므로, 실제 대출 실행 시점의 고시값을 확인해야 합니다.

※ 본 문서는 2026년 6월 기준 공개 자료를 정리한 참고용이며, 정확한 적용은 원문·공식 자료로 확인하세요.

출처

• [[보도자료] 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표](https://www.fsc.go.kr/no010101/84617) — 금융위원회 (2025-06)
• 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 (6.27 대책) — 금융위원회 (2025-06-27)
• 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 발표 (10.15 대책) — 금융위원회 (2025-10-15)
• 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ — 금융위원회 (2025-10)
• '3단계 DSR' 시행···1억 원까지 예금 보호(2025.7.1.) — 금융위원회 (2025-07-01)
• 3단계 스트레스 DSR 7월부터 시행 — 대한민국 정책브리핑 (2025-06)
• 서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만 — 대한민국 정책브리핑 (2025-10)
• 수도권·규제지역 주담대 조인다…28일부터 6억 원 넘게 못 받아 — 대한민국 정책브리핑 (2025-06-28)
• 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 (전세대출 DSR 등) — 대한민국 정책브리핑 (2025-10)
• 지방 주담대 한도 줄어드나…스트레스 DSR 유예 연장 여부 이달 결정 — 머니투데이 (2026-06-08)
• 금융당국, 지방 주담대 DSR 3단계 또 6개월 유예…2026년 상반기까지 2단계 적용 — 녹색경제신문 (2025-12)
• 내년 은행 주담대 받기 더 어려워진다…위험가중치 20%로 상향 — 연합뉴스/다음 (2025-09-19)
• 스트레스 DSR 3단계 시행, 대출 한도 얼만큼 줄었을까? — KB국민은행 KB의 생각 (2025)
• 스트레스금리 공시 - 은행연합회 소비자포털 — 전국은행연합회 (2026)