주택청약 제도 총정리 — 가점제·특별공급·청약통장·무주택 요건 (2026년 6월 기준)

최종 업데이트: 2026-06-11 · 청약

핵심 요약

주택청약은 가점제·추첨제로 당첨자를 가르는 일반공급과, 특정 자격(생애최초·신혼부부·신생아 등)에 우선권을 주는 특별공급으로 나뉩니다.

• 민영주택 청약가점 만점은 84점으로, 무주택기간(최고 32점) + 부양가족 수(최고 35점) + 청약통장 가입기간(최고 17점)으로 구성됩니다.
• 2024~2025년 변경의 큰 줄기는 세 가지입니다. ① 출산·신혼 가구 우선공급 대폭 확대(2024년 3월 신생아 특별공급 신설 → 2025년 3월 신생아 우선공급 확대), ② 청약통장 월 납입인정액·금리·소득공제 상향(2024년 11월), ③ 무주택 인정 범위 완화(2024년 11월~2025년).
• 이들 제도는 대체로 항구적 규칙 개정이며 명시적 일몰(종료시한) 규정은 확인되지 않으나, 일부 혜택은 출산 기준일이 설정된 조건부 혜택입니다.
• 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 범위가 2025년 10월 크게 확대되었으므로, 가점·추첨 비율은 청약 시점의 지역 규제 여부에 따라 달라집니다(아래 '규제지역 확대' 참고).

현행 제도

가점제 · 추첨제 비율 (민영주택)

지역·전용면적별 가점제 적용 비율(현행)은 다음과 같습니다. 규제지역 내 85㎡ 이하 추첨제는 2023년부터 시행된 규칙 개정에 따른 것입니다.

• 투기과열지구: 전용 60㎡ 이하 가점 40%(추첨 60%), 60~85㎡ 가점 70%(추첨 30%), 85㎡ 초과 가점 80%(추첨 20%)
• 조정대상지역: 60㎡ 이하 가점 40%, 60~85㎡ 가점 70% 등(85㎡ 초과는 투기과열지구보다 추첨 비중이 다소 높음)
• 비규제지역: 85㎡ 이하 가점 40% / 추첨 60%, 85㎡ 초과 가점 0% / 추첨 100%

추첨제 물량 배분 규정(주택공급에 관한 규칙)상 추첨 공급 주택의 75%를 무주택세대 구성원에게 우선 공급하고, 나머지는 무주택자와 1주택 소유 세대에 공급합니다. 가점 동점자는 부양가족 수 → 무주택기간 → 청약통장 가입기간이 긴 사람 순으로 우선합니다.

생애최초 특별공급 (소득요건별 배분 + 추첨제)

민영주택 기준 소득요건별 배분은 다음과 같습니다.

• 70% 우선공급: 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하
• 20% 일반공급: 130%(맞벌이 140%) 이하
• 10% 추첨: 소득요건 초과자 또는 부동산가액 약 3.31억 원 이하 등 — 가점이 낮아도 기회가 열림

민영주택 85㎡ 이하 특별공급 물량 중 생애최초 배정 비율은 공공택지 19%, 민간택지 9%입니다.

최근 변경·신규 (시행일 명시)

1) 신생아 특별공급 신설 — 2024년 3월 시행

• 2023년 하반기 저출산 대응 주거지원으로 신설을 발표했고, 청약 특별공급은 2024년 3월부터 시행되었습니다.
• 공급 규모는 연간 약 7만 호로, 공공분양(뉴:홈) 3만 호 + 민간분양 1만 호 + 공공임대 3만 호입니다.
• 신청자격: 입주자모집공고일 기준 2년 이내(2세 이하, 태아 포함) 임신·출산 사실을 증명하면 되며, 혼인 여부와 무관합니다.
• 공공분양(뉴:홈) 신생아 특공 소득기준은 도시근로자 월평균소득 140%(맞벌이 200%) 이하이며, 우선공급(100%, 맞벌이 120% 이하) / 일반공급(140%, 맞벌이 150% 이하) / 추첨(140%, 맞벌이 200% 이하)으로 배분됩니다. 공공분양 뉴:홈 물량의 최대 35%까지 신생아 특공에 배분됩니다.

> 참고: 흔히 언급되는 "소득 1억 3천만 원 이하" 등의 기준은 신생아 특별공급이 아니라 신생아 특례 구입·전세자금 대출의 소득기준이므로 혼동에 주의하세요.

2) 신생아 우선공급 확대 — 2025년 3월 31일 시행

주택공급에 관한 규칙·공공주택 특별법 시행규칙 등 개정으로 2025년 3월 31일 시행되었습니다.

• 공공분양 뉴:홈: 2세 미만 신생아 가구에 일반공급 물량의 50%를 우선 공급. 공공임대는 전체 물량의 5%를 우선 공급합니다.
• 민간분양 신혼부부 특공: 비율을 18% → 23%로 확대하고, 그중 신생아 우선공급 비율을 20% → 35%로 확대했습니다.
• 특공 1회 추가 허용: 2024년 6월 19일 이후 출산 자녀가 있으면, 이미 특별공급 당첨 이력이 있어도 1회 추가로 특공 신청이 가능합니다.

3) 신혼부부 특별공급 소득요건 완화 — 2023년 발표 후 단계 시행

• 민영주택 일반공급: 소득기준을 분양가와 무관하게 140%(맞벌이 160%)로 적용하고, 우선공급은 100%(맞벌이 120%)를 유지합니다. 물량은 우선공급 70% / 일반공급 30%입니다.
• 공공분양: 소득요건을 100%(맞벌이 120%)에서 130%(맞벌이 140%)로 완화하되, 물량의 70%는 기존 100%(맞벌이 120%) 이하에 우선공급합니다.
• 추첨제 신설: 완화 물량에 대해 점수제 대신 추첨제를 도입했습니다.

4) 청약통장 개편 — 2024년 11월

• 월 납입인정액 상향: 공공분양 당첨자 선정 시 인정되는 월 납입액이 10만 원 → 25만 원으로 41년 만에 상향(2024년 11월 1일 시행, 당초 9월 예정에서 두 달 연기). 실제 납입 자유한도는 월 2만~50만 원입니다.
• 소득공제 한도: 연 240만 원 → 300만 원으로 상향.
• 금리 인상: 주택청약종합저축 금리가 최대 2.8%에서 3.1%(+0.3%p)로 인상.
• 통장 전환 허용: 기존 청약예금·부금·저축을 주택청약종합저축으로 전환 가능(민영·공공 모두 청약 가능).

5) 무주택 인정 기준(소형·저가주택) 완화 — 2024년 11월~2025년

주택공급에 관한 규칙 개정으로 2024년 11월 시행되어 2025년부터 본격 적용됩니다. 청약 시 무주택으로 간주하는 비아파트(단독·다가구·연립·다세대·도시형생활주택) 소형·저가주택 기준이 다음과 같이 확대되었습니다.

• 면적: 전용 60㎡ 이하 → 85㎡ 이하
• 공시가격: 수도권 1.6억 → 5억 원, 지방 1억 → 3억 원 이하

빌라 등 비아파트 보유자가 아파트 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있도록 하여 청약 기회를 넓히려는 취지입니다.

규제지역 확대 (가점·추첨 비율에 직결)

가점제·추첨제 비율과 다주택·대출 제한은 청약 시점의 규제지역 지정 여부에 따라 달라집니다. 2025년 하반기 규제지역이 크게 확대되었습니다.

• 정부는 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역 25개 자치구(기존 강남·서초·송파·용산 4곳 + 나머지 21개 구 신규)와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 투기과열지구·조정대상지역으로 지정했습니다(토지거래허가구역 동시 지정, 효력 2025년 10월 20일 발생).
• 그 결과 서울 전역과 위 경기 지역에서는 청약 시 투기과열지구·조정대상지역 기준의 가점·추첨 비율이 적용됩니다.

적용 대상·시점

• 신생아 특별공급: 입주자모집공고일 기준 2년 이내 임신·출산 가구(혼인 여부 무관). 2024년 3월부터 적용.
• 신생아 우선공급 확대·특공 1회 추가: 2025년 3월 31일 이후 모집분에 적용. 단 특공 1회 추가는 2024년 6월 19일 이후 출산 자녀가 조건입니다.
• 청약통장 월 납입인정액 25만 원: 2024년 11월 1일 시행. 다만 선납·미납 처리 방식은 가입자 혼란이 있었던 만큼, 본인 통장 기준은 청약홈 등에서 별도 확인이 필요합니다.
• 무주택 인정 완화: 2024년 11월 개정, 2025년부터 본격 적용.
• 규제지역 가점·추첨 비율: 2025년 10월 20일 이후 서울 전역·경기 12곳에 규제지역 기준 적용.

유의사항

• 2026년 추가 개편의 불확실성: 일부 블로그·언론에서 거론되는 "2026년 규제지역 85㎡ 이하 가점제 비율 추가 확대(서울 100%)·동점자 전면 추첨 전환" 등은 국토교통부 공식 보도자료로 확정·시행 일정이 확인되지 않았습니다(출처마다 수치도 상이). 현행 규제지역 추첨제(60㎡↓ 40%·60~85㎡ 70%·85㎡↑ 80%)는 이미 시행 중이며, 그 이상의 변경은 공식 자료로 별도 확인이 필요합니다. (2026년 6월 기준, 변동 가능)
• 조건부 기준일 확인: 특공 1회 추가(2024.6.19 이후 출산) 등은 기준일이 설정된 조건부 혜택이므로 본인 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 소득기준 혼동 주의: 신생아 "특별공급"과 신생아 "특례 대출"의 소득기준은 서로 다르므로 혼동하지 마세요.
• 규제지역 지정 여부 확인 필수: 투기과열지구·조정대상지역 지정 현황은 수시로 변경되며, 2025년 10월 대폭 확대된 만큼 청약 시점의 지역 규제 여부를 국토교통부 고시로 함께 확인하세요. (2026년 6월 기준, 변동 가능)

※ 본 문서는 2026년 6월 기준 공개 자료를 정리한 참고용이며, 정확한 적용은 원문·공식 자료로 확인하세요.

출처

• 2세 미만 신생아 가구에 '뉴:홈' 일반공급 물량 50% 우선 공급 — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) (2025-03)
• 민간분양 신혼특공 '신생아 우선공급', 20%→35%로 늘린다 — 경향신문 (2024-12-29)
• 신생아 가구 주택공급 확대… 민영주택 신혼 특공 배정 18%→23% 확대 — 서울경제 (2025-03)
• 내일부터 청약통장 인정한도 10만원→25만원…월납입금 높일까 — 머니투데이 (2024-10-31)
• 11월부터 청약통장 월 납입인정액 '10만→25만원' 상향한다 — SBS Biz (2024-09)
• 청약 납입인정금액 상향 언제부터…선납자들 '혼란' — 뉴시스 (2024-10-15)
• 85㎡·공시가 5억 빌라 있어도 청약 땐 '무주택' 인정 — 비즈워치 (2024-08-08)
• 청약시 무주택자 인정 범위 늘었어요! - 2025 달라지는 정책 — 대한민국 정책브리핑 (2025)
• 청약제도 일부 개편…규제지역 중소형주택도 추첨제 적용 — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) (2022-12)
• 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) (2025-10-15)
• 2024년 3월부터 공공분양 청약 '신생아 특공' 신설 — 세계일보 (2023-11-30)
• 신혼부부 특별공급 완화···맞벌이 소득요건 160%까지 — KTV 국민방송 (2023)
• 만점은 84점…만 18세 이후부터 가입기간으로 인정 — 한국경제 (2020-11-29)
• 아파트 분양받기 > 특별공급 > 생애최초/신생아/신혼부부 — 찾기쉬운 생활법령정보(법제처) (현행)
• 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 — 국토교통부 (현행)
• 법령 > 주택공급에 관한 규칙 — 국가법령정보센터 (현행)