보유세 한눈에 보기 — 재산세·종합부동산세 (2026년 기준)

최종 업데이트: 2026-06-11 · 세제

핵심 요약

부동산 보유세는 매년 6월 1일 소유자 기준으로 부과되는 두 가지 세금을 말합니다.

• 재산세: 지방세. 행정안전부와 지방자치단체가 관할합니다. 모든 주택 소유자가 대상입니다.
• 종합부동산세(종부세): 국세. 국세청·기획재정부가 관할합니다. 공시가격이 일정 금액(1세대 1주택자 12억원, 그 외 개인 9억원)을 넘는 고가·다주택 보유자만 대상입니다.

2026년 6월 기준 주요 포인트는 다음과 같습니다.

• 종부세 기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 외 개인 9억원)와 세율, 세부담 상한 150%는 2023년 개편안이 현행 유지됩니다.
• 종부세 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다(2025년부터 환원, 2026년 유지).
• 재산세 1세대 1주택자에 대한 공정시장가액비율 특례(43~45%)는 2026년에도 동일하게 적용됩니다. 이 비율은 2025년 5월 27일 공포된 지방세법 시행령에 2026년 납세의무 성립분 기준으로 이미 명시되어 있습니다.
• 재산세 1세대 1주택 특례세율(각 구간 −0.05%p) 은 공시가격 9억원 이하에 한해 2026년까지 한시 적용됩니다.
• 보유세 과세표준의 기초가 되는 공시가격 현실화율은 2026년까지 4년 연속 동결(공동주택 69.0%)입니다. 2026년 공동주택 공시가격은 시세변동만 반영되어 전국 평균 +9.13% 상승했습니다.

현행 제도

1. 종합부동산세 (국세)

기본공제 (법률로 정해져 있어 개정이 없으면 변하지 않습니다)

• 주택분 1세대 1주택자: 12억원
• 주택분 그 외 개인: 9억원
• 주택분 법인: 공제 없음(0원)
• 종합합산토지: 5억원 / 별도합산토지: 80억원

과세표준은 다음과 같이 계산합니다.

> 과세표준 = (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율

공정시장가액비율(2026년)

• 주택분(개인·법인): 60%
• 종합·별도합산토지: 100%

주택분 세율 (2023년 개편 후 현행 유지, 과세표준 구간 3억·6억·12억·25억·50억·94억 기준)

• 2주택 이하(일반): 0.5% → 0.7% → 1.0% → 1.3% → 1.5% → 2.0% → 2.7%
• 3주택 이상(중과): 0.5% → 0.7% → 1.0% → 2.0% → 3.0% → 4.0% → 5.0%
• 법인: 2주택 이하 2.7% 단일, 3주택 이상 5.0% 단일 (이 경우 기본공제·세부담 상한 없음)

1세대 1주택 세액공제 (연령·보유기간 공제는 중복 가능하나 합산 한도는 80%)

• 연령: 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%
• 보유기간: 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%

세부담 상한(주택분 개인): 직전년도 총세액상당액(재산세+종부세)의 150%를 초과하는 부분은 과세에서 제외합니다.

납부기간: 매년 12월 1일~15일 (세액 250만원 초과 시 분납 가능)

2. 재산세 (지방세)

주택 표준세율 (과세표준 기준)

• 6천만원 이하: 0.1%
• 1.5억원 이하: 6만원 + 6천만원 초과분의 0.15%
• 3억원 이하: 19.5만원 + 1.5억원 초과분의 0.25%
• 3억원 초과: 57만원 + 3억원 초과분의 0.4%

1세대 1주택 특례세율 (공시가격 9억원 이하 한정, 각 구간 −0.05%p)

• 6천만원 이하: 0.05%
• 1.5억원 이하: 3만원 + 0.1%
• 3억원 이하: 12만원 + 0.2%
• 3억원 초과: 42만원 + 0.35%
• 일몰: 2026년까지 한시 적용. 공시가격 9억원을 초과하는 1주택은 일반세율(상단 0.4%)이 적용됩니다.

공정시장가액비율(주택)

• 일반(다주택자·법인): 60%
• 1주택자 특례(공시가격 구간별): 3억원 이하 43% / 3억원 초과~6억원 이하 44% / 6억원 초과 45%

납부기간: 7월(1/2)과 9월(1/2)로 나누어 부과됩니다.

3. 공시가격 현실화율 (국토교통부)

공시가격은 재산세·종부세 과세표준의 출발점이 되는 가격입니다. 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율을 뜻합니다.

• 2026년 적용 현실화율(4년 연속 동결, 2023~2026)

- 공동주택: 69.0% (직접 확인)

- 단독주택: 53.6% / 토지(표준지): 65.5% *(전년 동결 수치 참고치, 연도별 확정값은 공식 자료로 확인 권장)*

• 동결 사유: 금리·물가·가계부채 등 국민 부담 완화와 시장 불확실성 고려.
• 2026년 공동주택 공시가격은 현실화율을 전년과 동일하게 두고 시세변동만 반영해 전국 평균 +9.13%(서울 +18.60%) 상승했습니다. 즉 현실화율이 동결돼도 시세가 오르면 공시가격과 보유세는 오를 수 있습니다.

최근 변경·신규 (2024~2026)

재산세 1주택 공정시장가액비율 특례 — 2026년에도 43~45% 적용

1세대 1주택자에 대한 공정시장가액비율 특례(시가표준액 3억 이하 43% / 3억 초과~6억 이하 44% / 6억 초과 45%)가 2026년에도 동일하게 적용됩니다.

• 근거: 행정안전부 지방세법 시행령 개정안이 2025년 5월 27일 공포·시행되었고, 여기에 2026년 납세의무 성립분의 비율(43~45%)이 명시되어 있습니다. 즉 2026년분은 별도 추가 입법 없이도 이미 확정된 비율입니다.
• 적용 시점: 2026년 재산세 부과분부터(과세기준일 6월 1일).
• 이 특례는 2023년부터 1년 단위 한시로 운영돼 왔으며(2023·2024·2025·2026 연속) 2027년 이후 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

종부세 주택 공정시장가액비율 60% 유지

• 한시 인하했던 45%(2023~2024) 에서 2025년 60%로 환원되었고, 2026년에도 60% 유지입니다.
• 정부는 하반기 중 공정시장가액비율 상향(시행령 사항)을 검토 중이라는 보도가 있으나, 2026년 6월 기준 60%가 적용됩니다. *(향후 상향 여부는 정부 발표로 확인 필요)*

공시가격 현실화율 4년 연속 동결 및 향후 계획

• 국토교통부는 2025년 11월 2026년 공시가격 현실화율 동결을 발표했습니다(공동주택 69.0%). 당초 현실화 계획상 2026년 공동주택 목표였던 80.9%는 적용하지 않습니다.
• 2027년부터 적용할 새 5개년 계획을 추진할 예정입니다. 국토연구원 정책연구용역이 진행 중이며, 통상 일정대로라면 2026년 11월경 다음 해 계획을 발표할 것으로 정부는 밝혔습니다. *(연도별 목표·조정폭 등 구체 확정안은 발표 전이므로 미확정)*

기타 2026 지방세 개정 (1주택 보유세와 직접 관련성은 낮음)

• 집단에너지·공항시설용 토지 분리과세 연장 등 산업·시설 관련 개정이 있었습니다.
• 비수도권·인구감소지역의 취득세·재산세 감면 확대·일몰 연장도 거론됩니다. *(세부 내용·시행일은 별도 확인 필요)*

적용 대상·시점

• 과세기준일: 매년 6월 1일 현재 소유자 (재산세·종부세 공통). 6월 1일 이전에 잔금을 치르고 등기를 마친 매수인이 그 해 보유세 납세 의무자가 됩니다.
• 재산세: 주택을 보유한 모든 소유자가 대상. 7월·9월 분할 납부.
• 종합부동산세: 공시가격 합산액이 기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 외 개인 9억원)를 넘는 보유자만 대상. 12월 1일~15일 납부.
• 1세대 1주택 재산세 특례세율(−0.05%p): 공시가격 9억원 이하에 한해 2026년까지 적용.
• 재산세 1주택 공정시장가액비율 특례(43~45%): 2026년 재산세 부과분에 적용(2025.5.27 공포 시행령에 명시).
• 공시가격 현실화율 동결: 2026년 공시가격까지 적용. 2027년부터 새 계획.

유의사항

• 보유세는 6월 1일 단 하루의 소유 여부로 그 해 납세자가 결정됩니다. 매매 시점이 6월 1일 전후 어느 쪽인지에 따라 매수인·매도인 중 누가 부담하는지가 갈립니다.
• 재산세 세율(과세표준 구간) 과 공정시장가액비율 특례(43~45%) 는 서로 다른 한시 조치입니다. 특례세율은 공시가격 9억원 이하 1주택에 적용되고, 공정시장가액비율 특례는 시가표준액 구간(3억·6억)에 따라 비율이 달라집니다.
• 재산세 1주택 관련 특례들은 1년 단위 한시 연장으로 운영되고 있어, 연도별로 적용 여부와 비율이 달라질 수 있습니다. 2027년 이후는 별도 확인이 필요합니다.
• 종부세 법인 주택분은 기본공제·세부담 상한이 없고 단일 세율(2.7% 또는 5.0%)이 적용되므로 개인과 부담 구조가 크게 다릅니다.
• 현실화율이 동결돼도 시세가 오르면 공시가격이 오르고 보유세도 오를 수 있습니다(2026년 공동주택 공시가 전국 +9.13%).
• 본 문서의 세율표는 과세표준 기준입니다. 과세표준은 공시가격에서 공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 값이므로, 공시가격 자체와 혼동하지 않도록 주의하세요.

※ 본 문서는 2026년 6월 기준 공개 자료를 정리한 참고용이며, 정확한 적용은 원문·공식 자료로 확인하세요.

출처

• 개인신고안내 - 종합부동산세 - 기본정보 - 세율 — 국세청 (2026)
• 개인신고안내 - 종합부동산세 - 기본정보 - 세액계산 흐름도(세율 7개 구간·세부담상한 150% 확인) — 국세청 (2026)
• 종합부동산세 과세대상·공제금액·과세기준일(1주택 12억·그 외 9억) — 국세청 (2026)
• 1주택자 공정시장가액비율 특례 1년 더…지방세법 시행령 공포(2026년 납세의무분 43~45% 명시) — 한국세정신문 (2025-05-27)
• 1주택자 공정시장가액비율 특례 1년 더…지방세법 시행령 공포 — 삼일인포마인 (2025-05-27)
• 1주택자 재산세 부담 완화…공정시장가액비율 특례 계속 적용 — 대한민국 정책브리핑(행정안전부) (2025-04-14)
• 재산세 세율 안내 (주택 표준세율·1세대1주택 특례세율) — 서울 금천구청 (2026)
• 2026년 공동주택 공시가격 결정·공시(현실화율 69% 동결, 전국 +9.13%) — 대한민국 정책브리핑(국토교통부) (2026)
• 내년 공시가격 현실화율 4년째 동결…尹정부 조치 유지 — 뉴스1 (2025-11-13)
• 내년에 보유세 더 뛴다…하반기 '공시가 현실화·공정가액비율' 손질(2027 계획 11월경 발표·연구용역 진행) — 뉴시스 (2026-03-18)
• 지방세법 시행령 (주택 공정시장가액비율·1주택 특례) — 국가법령정보센터 (2026)